Что лучше и выгоднее: ипотека или потребительский кредит?

Не всегда на покупку квартиры имеется достаточно денег. Напротив, почти всегда их недостаточно. Это нормально, ведь всегда хочется купить жилье получше, а оно дороже. Обычная практика – брать кредит на приобретение недвижимости. Это одна из самых оправданных целей. От большого телевизора толку немного, а жилье жизненно необходимо. Кредиты бывают разные. Могут быть ипотечные или потребительные. Разница в ставке, сроках, требованиях к заемщику и документам, что делает эти виды кредитования достойными отдельного сравнения.

Когда недвижимость в кредит выгодна?

Начнем с простого. Стоит ли вообще приобретать недвижимость в кредит? Да, иногда стоит. Неважно, покупаете ли вы недвижимость для целей потребления или как вложение. Здесь не все понимают разницу. По определению, вложение, или инвестиция – это когда вы хотите потом вернуть деньги. Желательно с доходом, желательно выше инфляции, иначе теряется смысл вложения. Можно, впрочем, вспомнить, что ситуация «что посеял, то и взял, ничего не потерял» тоже является вложением для частного случая простого воспроизводства в терминах капитализма, однако идея капитализма состоит больше в увеличении капитальной стоимости, а не только ее сохранении. Покупка же квартиры для проживания в ней это не инвестиция, а потребление. Проживая, вы не получаете за это деньги. Справедливое возражение, что квартиру, дескать, всегда можно продать, следует прокомментировать так: а можно и не продать. Вот когда акт продажи совершится, тогда можно вспомнить про инвестиции, посчитать прибыль (или убыль) и сравнить, например, с доходом по депозиту. Но до тех пор это самое обыкновенное потребление.

ipoteka-ili-kredit

Динамика цен на недвижимость и квартиры в Москве на графике.

Рассмотрим оба случая. Если квартира приобретается для потребления, то брать кредит выгодно, если оплата по счету процентов меньше, чем оплата за проживание на арендуемой жилплощади. Из арендной платы следует также вычесть проценты по депозиту на сумму первого взноса, которые можно получать от банка. Далее не стоит забывать про износ жилья. За ремонт в квартире обычно платит ее хозяин, а ремонт стоит дорого. Инфляцию, безусловно, также надо учесть. Нередко квартиру приобретают именно из-за опасений инфляции, девальвации, революции и т.д., оставим это вопрос в стороне, добавив лишь, однако, что можно напороться как раз на то, за что боролись – при различных социальных катаклизмах квартира может обесцениться вплоть до нуля, что мы можем наблюдать сейчас на некоторых территориях. Недвижимость может быть разрушена (силами природы, противоправными действиями третьих лиц, войной, техногенными катастрофами), риски здесь тоже есть, и далеко не все можно застраховать. Короче говоря, вопрос спорный, в том числе и факт инфляции, ведь недвижимость несколько последних лет не то чтобы инфлирует, но дешевеет даже в номинальном выражении. В целом, надо считать, сколько вы заплатите банку и сколько арендодателю либо потеряете на инфляции. На практике при ставке 10-12% (в рублях) и ниже вполне может оказаться выгоднее действительно взять кредит.

Если же квартира приобретается для извлечения денежной выгоды, то ситуация отображается зеркально. Про былой рост цен на недвижимость только потому, что «это недвижимость, она всегда в цене» так называемые «инвесторы» забыли уже с 2014 года, а если быть точнее, то с 2008 года, когда началась первая волна кризиса, острую фазу которого мы сейчас наблюдаем. Поэтому просто обратить товар-деньги-товар с выгодой уже не получится (тут бы в минус не уйти!), но можно все еще попробовать обогатиться на разнице в ликвидности.

Смысл таков: вы берете деньги у банка по низкой цене и вкладываете их в низколиквидный (относительно денег, конечно же, сама квартира обязательно должна быть максимально ликвидной), но дающий большую (относительно кредита) ставку объект недвижимости за счет его использования в настоящий момент. Предположим, это квартира с отделкой, пригодная для проживания. Пусть она стоит, условно, 2000000 рублей, первый взнос равняется 200000 рублей при ставке 10% и платеже сроком на 20 лет. Таким образом, нужно взять у банка 1800000 рублей при средней на всем сроке (для дифференцированном платежа) 7500 рублей в месяц сумме процентов (сначала вдвое больше, в конце ноль). Добавим недополученные проценты от вкладываемых 200000 рублей, пусть хотя бы 1333 рублей (по ставке 8%), на резерв, на возможные потери и на реновацию еще хотя бы 2000, итого чистых расходов на ~11000 рублей в месяц. Сможете без труда сдать квартиру за 15000 рублей в месяц + залог + коммунальные услуги? Если да, то отлично, на ровном месте будете иметь 4000 рублей только за то, что вы есть. Ну и еще придется выплачивать само тело кредита. Почему бы арендаторам не пойти в банк и не сделать аналогично? А у них нет либо 1) денег на первый внос, либо 2) одобренного кредита. Как только это у них появится, вы найдете других квартирантов. А когда надоест, квартиру можно продать, в том числе вместе с квартирантами (если они исправно платят, это будет бонусом будущему владельцу), вернув вложенный первый взнос и выплаченную часть ссуды.

Здесь нужно добавить, что такая схема верна только на долгосрочном горизонте планирования, на весь срок кредита, ведь поначалу выплата по процентам может превышать доход с аренды, зато уже на половине срока вы начнете возвращать то, что вложили в первую половину. Правда, продать квартиру с непогашенной ипотекой сложно, надо будет ее выплатить целиком. Зато войти в эту игру можно лишь имея первый внос и немного лишних денег на платежи на начальном этапе кредита. Если смотреть краткосрочно, придется оценивать рынок с позиции увеличенного арендного платежа. Не забываем про инфляцию, сейчас на рынке недвижимости она отсутствует, но так не может продолжаться бесконечно при наличии инфляции на обычные товары, а рост цен на квартиры тут же повысит итоговую доходность. В текущих реалиях она примерна равна доходности хорошего депозита и сильно зависит от качеств приобретаемой квартиры: у больших квартир в плохом районе она околонулевая, у маленьких квартир в центре превышает доходность депозита.

Когда ипотека выгоднее потребительного кредита?

Тогда, когда она на долгий срок. Или когда ипотека под приобретение квартиры по договору долевого строительства. Или когда под долевое строительство и на долгий срок (не строительства, а действия кредита). Во-первых, потому что кредиты под долевое строительство в среднем дешевле. Во-вторых, пока квартира не сдана, на нее нет обременения (в силу отсутствия объекта обременения), а значит не нужна оценка, страховка и расходы на регистрацию, что в сумме может составить заметные расходы. А к моменту достройки квартиры кредит можно выплатить. Если, конечно, достроят. Но банки тщательно подходят к оценке надежности стройки, риск здесь невелик (хотя он есть, и его тоже нужно оценить), поэтому такой способ покупки квартиры по ФЗ-214 еще называют технической ипотекой. В-третьих, если кредит берется на долгий срок, то важная каждая 1/10 доля процентного пункта, потому что ставка очень сильно влияет на переплату. Но при покупке еще несуществующей квартиры следует помимо очевидных рисков помнить про то, что на период стройки вы снабжаете застройщика бесплатными деньгами, это не он платит процент, а вы. Поэтому недострой должен стоить дешевле готового объекта. Это правило в последнее время часто нарушается, так что следует максимально взвешенно подходить к выбору квартиры, иначе лучше обратить внимание на уже сданную квартиру. Ипотека на вторичное жилье часто менее выгодна из-за повышенной ставки и большей сложности оформления, она имеет смысл главным образом только на небольшие сроки.

Для ипотеки небольшой срок это 3-7 лет. Не обязательно, чтобы этот срок был указан в договоре (напротив, чем он больше, тем больше свободы для планирования), но выплатить нужно стремиться поскорее, чтобы избежать большой переплаты. И напротив, если ставка низкая, может оказаться выгодным вместо возврата ссуды пустить деньги на что-либо более нужное. Порой выгодную ипотеку от невыгодной отличает всего лишь 1% или 2% разницы в ставке. Ставка – это самое главное.

Когда потребительный кредит выгоднее ипотеки?

Случай с более низкой, чем по ипотеке, ставкой по потребительному кредиту крайне маловероятен и не требует рассмотрения, потому что очевиден. Если есть возможность взять такой потребительный кредит, ею следует воспользоваться. В остальном важно лишь одно. Это необходимость заложить купленную квартиру по условиям договора. Тогда на нее накладывается ограничение по ипотеке в силу закона. Это значит, что нужно будет оценить, оформить залог в Росреестре и застраховать квартиру, это стоит денег. В сумме может достигнуть несколько десятков тысяч рублей единоразово, и далее ежегодно нужно будет платить сумму страховки. Это делает ипотеку немного дороже. Потому что заемщику эти расходы не нужны, они нужны лишь банку, а значит это то же самое, как если бы выросла сумма переплаты. Расходы на оформление ипотеки могут превысить выгоду от более низкой ставки в случае ипотеки на короткий срок, например, когда в ипотеку приобретается квартира, чтобы в нее переселиться, а старую затем продать и погасить ипотеку. В этом случае следует рассмотреть кредит без обеспечения.

Другой побочный эффект ипотеки – сам факт залога. С обременением квартиру никто не захочет покупать, а заключать многосторонний договор сложно и малопонятно для большинства покупателей, что фактически означает большие затруднения при попытке продать такую квартиру по сколь-либо нормальной цене то тех пор, пока вся ипотека не будет погашена самостоятельно заемщиком. Но это еще не главное. Главное то, что из ипотечной квартиры банк может выселить за неуплату, а истребовать не находящуюся в залоге у банка, но принадлежащую вам квартиру ему сделать гораздо сложнее, а часто просто невозможно. По условиям кредитного договора в ипотечной квартире обычно нельзя делать перепланировку, нельзя сдавать ее в аренду, нельзя задерживать оплату коммунальных платежей. Эти пункты никто не проверяет, но про них следует помнить. Если их не соблюдать, банк вправе потребовать вернуть кредит. Впрочем, по сложившейся практике составления договоров, он и без повода всегда может это сделать.

Дополнительные риски ипотеки

Рассмотрим редкий, но вероятный случай отзыва лицензии у банка, в котором оформляется ипотечный кредит. Банк проведет деньги транзитом через счет, принадлежащий заемщику как физлицу. Ведь он выдает кредит конкретному человеку, и не столь важно, что этот кредит целевой. Сумма может превышать порог возмещения АСВ (агентства по страхованию вкладов) либо передаваться продавцу через аккредитив, а аккредитивы не страхуются. Но выдать клиенту, а затем перечислить деньги продавцу банк может только после регистрации договора купли-продажи (или долевого строительства) в Росреестре. Последний наложит на недвижимость (или право требования в случае с долевым участием) обременение в пользу банка. Если банк лопнет в момент сразу после выдачи кредита, а продавец, не будь дураком, быстро расторгнет сделку через суд как безденежную, незадачливый ипотечник окажется без квартиры, без первоначального взноса (если взнос передавался через банк), без кредитных денег, но зато с ипотекой. Действие кредитного договора никто не отменял, поэтому выплачивать ссуду придется. По крайней мере какое-то время. Ситуация сложная, многое зависит от текста договора и от того, на каком именно этапе сделки обанкротился банк. Продавец здесь тоже рискует, потому что и он может остаться без квартиры и без денег. Решение примет суд, который обязательно будет долгим и неоднократным. Для ипотеки выбирайте надежные банки. В случае с потребительным кредитом такие риски тоже есть, но они меньше, учитывая простоту и скорость выдачи кредитов без залога.

Автор публикации: Genuimous
Добавить свой отзыв или комментарий
Войти с помощью: